La comisión de apertura de las hipotecas puede ser abusiva
La sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo del 2023 revisa y aplica la reciente jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en concreto, la sentencia de 16 de marzo del 2023 relativa a posible abusividad de la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios (Directiva 93/13/CEE).
En el caso examinado por el Tribunal Supremo (TS) se discutía la posible abusividad de una comisión (845 euros) cobrada por la entidad financiera Caixabank en septiembre del 2005.
En el Fundamento de Derecho Octavo de la citada sentencia el Alto Tribunal explica que no cabe una solución única sobre la validez de la cláusula que establece la comisión de apertura y que será necesario el examen individualizado de cada caso, comprobando si se cumplen los criterios establecidos en la sentencia del TJUE. Los elementos que según esta sentencia europea debe usar el juez nacional son: (i) evaluar las posibles consecuencias económicas que se derivan para el consumidor de dicha cláusula; (ii) verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato; (iii) comprobar que la entidad financiera ha suministrado la información obligatoria conforme a la normativa nacional; y (iv) valorar la especial atención que un consumidor medio presta a una cláusula de este tipo.
Señalar que los requisitos de transparencia que recogía la normativa bancaria en la fecha del contrato analizado en la sentencia son: (i) la comisión debe comprender todos los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario; (ii) debe integrarse en una única comisión denominada “comisión de apertura”; (iii) dicha comisión se devenga una sola vez; y (iv) su importe y su forma y fecha de liquidación debe estar especificados en la propia cláusula.
Recordar que el concepto legal de comisión de apertura como retributiva de los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario es expresamente asumido por la sentencia del TJUE de 16 de marzo del 2023 al indicarse que el destino de la comisión de apertura es “de acuerdo con la normativa nacional pertinente cubrir el coste de las actuaciones relacionadas con el estudio, la concesión o la tramitación del préstamo o crédito”.
En la sentencia de 29 de mayo el TS entiende que la cláusula que recoge la comisión de apertura, en la escritura hipotecaria analizada, no es abusiva, esgrimiendo para ello varios argumentos: (i) el consumidor puede entender la naturaleza de los servicios prestados en contrapartida de dicha comisión dado que la cláusula figura claramente en la escritura pública, está individualizada y sus términos están resaltados y son claros; (ii) es fácilmente comprensible en cuanto a su coste, el cual está predeterminado e indicado numéricamente; (iii) no hay solapamiento de comisiones por el mismo concepto, es decir, no se cobran por el mismo servicio cantidades diferentes, (iv) el resto de comisiones vienen definidas y reguladas aparte y no hay riesgo de confusión; y (v) el importe de la comisión es proporcional (845 euros sobre un principal de 130.000 euros).
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